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房产调控的逻辑性何在?  

2011-03-03 16:00:23|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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  数据显示,2月中国全国百城房价环比涨0.48%,成交量下跌。房价管住了——这是房产调控的胜利?还是相关部门严管下的房产数据的胜利?

马克思主义政治经济学告诉人们,进入社会主义后,社会的主要矛盾是人民群众不断增长的物质文化需求与有限的生产力之间的矛盾。反应到住房问题上,主要表现为强劲的住房需求与有限的房屋供给之间的矛盾。

需求的强劲增长,一方面来自人们对改善住房条件的需要,另一方面则是中国从农业社会向工业社会转型,庞大的农村人口在城市化运动中新产生的住房需求。住房供应不足的瓶颈是土地供应,背景是城市与农村发展的不均衡,形成了大量的人口涌向发达地区和大城市的现实。这种需求持续旺盛而供应滞后的局面造成了近十年来的房价持续暴涨。

解决供需矛盾出路在于增加供应。当然在供需矛盾特别突出的时期,压抑需求可以在短时间内起到立竿见影的效果,然而,促使问题最终得以解决还是取决于供应量的增加。这在中国60年的实践中是有深刻体会的。前30年,中国政府通过粮食配额的方式抑制需求,虽然人人饥肠辘辘,但粮食问题始终无法彻底解决。而80年代初的土地承包轻易就解决了中国人的吃饭问题。仓廪实而知礼节,解决了吃饭问题,老百姓基本上就不会造反了,这也是五千年的历史经验。

在中国人常挂在嘴边的衣食住行中,目前中国解决了衣食行(如果不考虑食品安全和春运的问题的话),住房问题成为人们关注的热点也就顺理成章。住房、医疗和教育问题被称为新的三座大山,住房问题首当其冲,高房价也就成了当今社会最主要的矛盾。

既然高房价是当前社会的主要矛盾,就不难找到矛盾的两方:开发商与购房者。购房者是大多数,算上更多的希望购房而无力购房者,数量可以大到用“人民”这个词汇来表述,站在“人民”对面是什么?用奸商来描述开发商已经是最克制的了,这要是在80年代之前的称呼那就是阶级敌人。对敌人当然是镇压,是消灭。然而,我们已经进入法制社会了,不是吗?得改一下名称,叫调控。于是就有了第一轮的调控(04-08年)。

回顾第一轮的调控,可以发现,调控的目标,主要是限制发展商,其次是抑制消费。措施包括:严格土地拍卖、严查囤地、70/90、限制拍地贷款、限制开发贷款和提高首付比例、提高按揭贷款利率和提高交易税费。

这一时期,开发商被推到风口浪尖,加上任志强说只为富人盖房,开发商成为众矢之敌。易宪容以预言家的身份频频出现各类媒体,预言房价将大幅下跌,一时之间,易粉成千上万,人人脸上挂着幸灾乐祸的笑容。

伴随着开发商在这五年期间声誉和社会形象下降到历史最低点,房价也在07年成功攀上了历史新高,购房者开始醒过味来,明白自称“丫环”的任志强所说的“政府才是最大的开发商”的话另有玄机。

在两轮大的调控期间,有一轮救市最值得玩味。2008年10月到2009年12月是大家熟知的救市,措施是降息、提供优惠利息、减免税,鼓励自住型购房需求。最响亮的口号是:买房就是爱国。

如果调控的目标是让高房价下降的话,为什么政府要在房价刚刚掉头向下时就急于救市呢?

2009年12月9日起,房价调控再次登场,背景是货币泛滥后的通货膨胀。指责开发商牟取暴利导致房价上涨可以,但很难把开发商与通货膨胀扯上关系了。于是,炒房者就成了本次调控的矛头所指。具体措施包括提高首付比例、加息、房产税试点和限购。在严禁炒房的同时,最大限度地抑制需求,是本轮调控的核心。

政府在将炒房族设定为调控和限制的主要目标之后,却从来没有公布全国或某城市究竟有多少人在炒房?每一年有多少数量的房在被暴炒?或者说新房在交付后1-5年之中被再次出售的比例是多少?由此不难看出,政府最擅长的是定性,最不擅长是数字管理。在更多人质疑用户籍来限制购房的合法性时,也有人做了这样一个计算,结论是在如此严格的限制下,以北京为例,仍有四类合格购房主体可以购买630万套住房,630万套是什么概念,相当于北京住宅最火爆时期年成交量的20倍。

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  细心的人还会发现漏掉了一个重要的环节,那就是政府将大力建设保障性住房,这是历次调控中少有的增加供应量的措施,不过,更多人知道保障房只是水中月,镜中花,因为中央在做出建设数量庞大的保障房的许诺时,上海、广州等中国经济最发达的城市就已经公开表示无钱支付这项开支。抛开程序问题和腐败问题不谈,如果通过计划经济的手段就能解决住房矛盾这一突出问题,那是否应该检讨一下,市场经济的路子是否走错了?

需要追问一下:为什么会有2008年12月到2009年12月为期一年之久的系列支持房地产业的政策?标准的回答是应对全球金融危机,政府担心房地产拖垮国民经济。经过一年的支持后,房价超越2007年再创新高。这就可以看出,房价太高形成资产泡沫政府就要挤,房价下跌拖累经济发展政府就会扶。这本无可厚非,世界各国政府皆如此。所不同的是,各国政府检讨的无非是自己的经济政策或者过于宽松,或者过于从紧;而中国政府则或者批开发商唯利是图,或者指责炒房者囤积居奇激化矛盾,反正是跟自己毫无干系。这种将责任归咎于旁人,甚至是假想敌的做法,非常有利于将公众的情绪引向少数可以牺牲掉的群体,却丝毫无助于问题的解决,而且种种用户籍对民众进行甄别的政策取向,不仅简单、粗暴、不解决实际问题,而且在向民众进行某种暗示:是外来人抢了你的房子(也可以工作、福利、教育机会甚至老婆),我们完全看不出这种煽动本地人与外来人对立的策略对经济、法制和社会稳定有任何积极的意义。

回到供需矛盾导致价格上涨的基本面来观察,不难发现房价上涨的最根本原因是房屋建造量的增长持续低于城市化进程,瓶颈仍是每年拍卖的用于建房的土地面积未能有效增长,这种可以预见的短缺又导致购房人数的激增,持续推动了房价的高涨。同时,房价上涨的资产增值效应,又刺激了购房者的购买意欲,从而加剧了房屋供应的不平衡。因此,可以得出结论:房价上涨的基本原因是供应不足,需求增长较快;供应不足的主要原因是土地供应量不足;开发商不断提高房屋销售价格是供不应求的市场环境下的利益驱动;投资性购房(或炒房)是货币贬值大环境下资产保值增值的自然选择。

因此,回避供应短缺的主要矛盾,转而不惜采用限购(涉嫌违法)的行政手段来抑制需求,即使在短时间内能起到一定的效果,但最终从较长时期来看,效果也是微不足道的,对房地产行业乃至整体国民经济的发展都有较大的危害。

近日,有关人士更曝料政府将收紧甚至暂停房地产开发贷款。暂停房地产开发贷款或许可以让急于回收资金的发展商降价销售,但一定会让本来已经供不应求的房屋数量进一步减少,其最终结果是房价的上涨还是下降呢?

(注:本文仅代表作者本人观点。)

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